Индекси на цени на жилища обитавани от техните собственици (ИЦЖОС)

Статистическа област

Индекси на цените на жилищата, обитавани от техните собственици (ИЦЖОС)

Индекси на цени на жилища обитавани от техните собственици (ИЦЖОС)
Контакт
Организация	Национален статистически институт
Отдел	„Потребителски цени, цени на жилища и паритети на покупателната способност“
Лице за контакт	Албена Данчева
Длъжност	Началник на отдел
Адрес	ул. „П. Волов“ № 2, София 1038
Електронна поща	[email protected]
Телефон	+359 2 9857 767
Факс
Актуализиране на метаданните
Дата на потвърждаване	24 юни 2024 г.
Дата на публикуване	24 юни 2024 г.
Дата на последно актуализиране	24 юни 2024 г.
Статистическо представяне
Описание на данните	Индексът на цените на жилищата, обитавани от собственици (ИЦЖОС) е тримесечен показател, който измерва промените в цените на сделките с жилища, закупени от домакинства за собствено ползване, промените в разходите, свързани с придобиването на жилища, и стойността на разходите за други стоки и услуги, които домакинствата правят в ролята си на собственици на жилища. Индексът се основава на подхода на нетните придобивания, при който се включват само транзакции, нови за сектора на домакинствата. Сделките между домакинствата са извън обвата на ИЦЖОС. Индексите се основават на хармонизирани дефиниции и концепции, съгласно Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета, Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 на Комисията и описани в Техническото ръководство за ИЦЖОС.
Използвани класификации	Съгласно Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 на Комисията, за определяне на методологични и технически спецификации по отношение на хармонизираните индекси на потребителските цени и индекса на цените на жилищата, ИЦЖОС обхваща следните категории разходи: O.1. Разходи за жилища, обитавани от техните собственици O.1.1. Придобиване на жилища O.1.1.1. Нови жилища O.1.1.1.1. Закупуване на нови жилища O.1.1.1.2. Построени от самите собственици жилища и големи преустройства (все още не се наблюдава) O.1.1.2. Съществуващи жилища, коита са нови за домакинствата (все още не се наблюдава) O.1.1.3. Друти услуги, свързани с придобиването на жилища O.1.2. Собственост на жилища O.1.2.1. Основни ремонти и поддръжка O.1.2.2. Застраховки, свързани с жилищата (наблюдавано до q4’2021) O.1.2.3. Други услуги, свързани със собствеността на жилища (наблюдава се от q1’2015).
Обхват	Домакинства на територията на страната, които са собственици на жилища, независимо от района, в който живеят, доходите, които получават и националността им.
Понятия и дефиниции	Съставянето на ИЦЖОС следва методологичните стандарти, определени в Техническото ръководство за ИЦЖОС, предоставено от Евростат, за да се гарантира сравнимостта на индексите между държавите-членки. Към момента под-индексите „O.1.1.1.2. Построени от самите собственици жилища и големи преустройства“ и „O.1.1.2. Съществуващи жилища, коита са нови за домакинствата“ не се изчисляват. До постигане на пълното покритие на ИЦЖОС, данните подлежат на ревизии съгласно Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 на Комисията от 17 юли 2023 година. Публикуваният ИЦЖОС обхваща следните под-индекси: • O.1.1.1.1. Покупка на нови жилища: Индексът на „Покупка на нови жилища“ се конструира на база крайна покупна цена по сделки с новопостроени жилища, придобити от домакинствата, на пазара на жилищни имоти. В обхвата влизат всички сделки с жилища (в брой и с ипотека), независимо от целта на закупуване, т.е. и жилищата закупени с цел, различна от обитаване, са включени (например закупените с инвестиционна цел или за отдаване под наем). Цената на жилището включва стойността на земята. • O.1.1.3. Други услуги, свързани с придобиване на жилища: Индексът на „Други услуги, свързани с придобиването на жилища” включва следните четири подиндекса: - Индекс на нотариалните такси; - Индекс на таксите към агенциите за недвижими имоти; - Индекс на таксата към Агенцията по вписвания; и - Индекс на общинските (местни) данъци. • O.1.2.1. Основен ремонт и поддръжка: Индексът на цените за „Основен ремонт и поддръжка“ включва редица типови дейности по основен ремонт и поддръжка, предварително дефинирани от предприятия, които извършват строителни работи на жилищни сгради. • O.1.2.2. Застраховки, свързани с жилищата: Поради ниския дял в разходите на домакинствата, изчисляването на индексът на „Застраховки, свързани с жилищата” е преустановено в края на 2021 година. Индексът обхваща застраховките на конструкцията на жилището (напр.: стени, огради, порти и т.н.), плащани от собствениците; • O.1.2.3. Други услуги, свързани със собствеността на жилища: Понастоящем „Други услуги, свързани със собствеността на жилища“ включва годишния данък върху имотите, плащан на общините от всеки собственик на жилищен имот. Подиндексите на ИЦЖОС са верижно обвързани индекси от типа Ласпер.
Статистическа единица	Цени, заплащани от частни домакинства, които са ползватели на собствени жилища.
Статистическа съвкупност	Статистическата съвкупност се състои от всички разходи на домакинствата, изразходвани за придобиване на жилищни имоти, нови за сектора на домакинствата, и разходите, направени от домакинствата в ролята им на ползватели на собствени жилища.
Географски обхват (територия)	ИЦЖОС обхваща територията на цялата страна.
Времеви обхват	Данните са налични от 2015 година. До края на 2021 г. източник за изчисляване на под-индекса „Покупки на нови жилища“ е извадково изследване. От 2022 г. се използват административни източници на данни (Имотният регистър, допълнен с кадастрални данни), поради което има прекъсване на динамичния ред в първото тримесечие на 2022 година.
Базисен период	2015=100
Мерна единица
Използват се следните мерни единици: • индекс; • процент на изменение за отчетното тримесечие спрямо предходното тримесечие; • процент на изменение за отчетното тримесечие спрямо съответното тримесечие от предходната година.
Отчетен период
Тримесечие
Нормативна база
Нормативни документи и други споразумения	• Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета от 11 май 2016 година за хармонизираните индекси на потребителските цени и за индекса на цените на жилищата и за отмяна на Регламент (ЕО) № 2494/95 на Съвета. • Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470 на Комисията от 17 юли 2023 година за определяне, в съответствие с Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета, на методическите и техническите спецификации на хармонизираните индекси на потребителските цени и на индекса на цените на жилищата. • Национална статистическа програма, приемана ежегодно с решение на Министерския съвет.
Споделяне на данни	Не се прилага.
Конфиденциалност
Конфиденциалност - политика	• Закон за статистиката; • Регламент (ЕО) № 223/2009 относно европейската статистика (съображение 24 и член 20 (4)) от 11 март 2009 г. (ОВ L 87, стр. 164), предвижда необходимостта да се изготвят общи принципи и насоки, гарантиращи поверителността на използваните данни за производството на европейските статистически данни и достъп до тези поверителни данни, при надлежно отчитане на техническото развитие и изискванията на ползвателите в едно демократично общество. http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2009:087:0164:0173:bg:PDF
Конфиденциалност - защита на данните	Индивидуални данни не се публикуват (потискат се), спазвайки чл. 25 от Закона за статистиката. Разпространението на индивидуални данни се извършва само съгласно чл. 26 от Закона за статистиката.
Политика по разпространение
Календар за разпространение	ИЦЖОС се публикуват за първи път на сайта на НСИ през 2022 г. и ще се публикуват всяко тримесечие – 85 дни след края на отчетното тримесечие. Датата на публикуване на статистическата информация е посочена в Календара за разпространиние, публикуван на сайта на Националния статистически институт.
Достъп до календара за разпространение	Календарът за разпространение е наличен на сайта на НСИ: https://nsi.bg/bg/node/44
Достъп на потребителите	ИЦЖОС са публикувани на сайта на НСИ, в раздел Статистика на цените на жилищата в съответствие със Закона за статистиката и Кодекса на европейската статистическа практика при зачитане на професионалната независимост и с цел обективност, прозрачност и равно третиране на всички потребители.
Честота на разпространение
Тримесечно.
Достъпност и яснота
Прессъобщения	Не се прилага.
Публикации	Не се прилага.
Онлайн база данни	ИЦЖОС са достъпни за всички потребители на интернет сайта на НСИ в рубрика - Статистика на цените на жилищата: https://www.nsi.bg/bg/node/13025/
Достъп до микроданни	Микроданни не се разпространяват.
Други формати на разпространение	Не се прилага.
Методологични документи	Регламенти на ЕС и ЕК: http://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/legislation
Документация за качеството	Доклади за качеството съгласно Европейската стандартна структура ESS Standard for Quality Reports Structure (ESQRS) - https://nsi.bg/bg/node/13025/
Управление на качеството
Осигуряване на качеството	Всички данни се проверяват за пълнота и съответствие със статистическите концепции и дефиниции. ИЦЖОС се произвеждат в съответствие с методологичните изисквания на Техническото ръководство за цени на жилища обитавани от техните собственици. В процеса на обработка на данните е въведен автоматичен контрол на качеството с цел откриване и коригиране на грешки. Екстремните стойности са изключени от изчисленията.
Оценка на качеството	Качеството на данните за ИЦЖОС се следи редовно съгласно рамката, зададена от Техническото ръководство за цени на жилища, обитавани от техните собственици, и в съответствие с дефиницията за качество на Европейската статистическа система.
Приложимост
Потребности на потребителите	Няма информация.
Удовлетвореност на потребителите	Не се прилага.
Пълнота	Подиндексите „O.1.1.2 Съществуващи жилища, които са нови за домакинствата“ и „O.1.1.1.2. Построени от самите собственици жилища и големи преустройства“ все още са изключени от изчисляването на ИЦЖОС. От 2022 г. спира изчисляването на подиндексът за „О.1.2.2 Застраховки, свързани с жилища” поради ниския дял в разходите на домакинствата.
Точност и надеждност
Обща точност	Общата точност не се оценява. Спазване на точността на изходните данни се осигурява чрез оценка на методологическата надеждност на източниците на данни за цени и за тегла и спазването на методическите препоръки. За конструирането на ИЦЖОС се използват различни източници на данни както за тегла (административни данни, статистически данни от Национални сметки, Статистика на строителството, годишни отчети на предприятията, отдел „Статистика на населението и жилищния фонд“ и др.), така и за цени (данни от изследвания, административни данни, строителни фирми, агенции за недвижими имоти, застрахователни компании, общини и др.). В случаите, когато се използват изследвания, типът на изследването, конструирането на извадката и методите на регистриране на цени осигуряват необходимия обхват и навременност.
Извадкови грешки	Извадкови грешки не се изчисляват за ИЦЖОС.
Неизвадкови грешки	Неизвадковите грешки не се определят количествено за ИЦЖОС. НСИ се стреми да намали грешките, които не са свързани с извадката като непрекъснато подобрява методологията, процесите на събиране, валидиране и обработка на данни, което спомага за избягване на грешки при кодиране и въвеждане.
Навременност и точност на представяне
Навременност	Данните се публикуват съгласно Календар за разпространиние - 85 дни след края на отчетното тримесечие.
Точност на представяне	Данните винаги се предоставят и публикуват на предварително обявените дати за публикуване.
Съгласуваност и сравнимост
Географска сравнимост	ИЦЖОС се изчисляват общо за страната. Регионалните индекси не са налични. ИЦЖОС се произвеждат съгласно обща нормативна рамка, разработена на европейско ниво и следователно са сравними с произвежданите индекси в останалите държави членки на ЕС.
Сравнимост във времето	От първото тримесечие на 2015 г. до четвъртото тримесечие на 2021 г. ИЦЖОС са напълно сравними във времето. Поради прехода към административен източник на данни за изчисляване на подиндекса „Закупуване на нови жилища“, в първото тримесечие на 2022 г. има прекъсване на динамичния ред.
Съгласуваност между предметни области	ИЦЖОС се проверяват за съгласуваност с подиндексите на ИЦЖ. Изчисляването на "Закупуване на нови жилища" включва еднакъв брой транзакции и за двата набора от данни, но се различава по използваните тегла. Теглата за съставянето на подиндекса на ИЦЖОС са нетни от стойността на сделките от домакинства към недомакинския сектор.
Вътрешна съгласуваност	ИЦЖОС са вътрешно съгласувани. Агрегираните данни на по-високо ниво се получават от детайлните индекси чрез точно дефинирани процедури.
Разходи и натовареност
Ревизия на данните
Ревизия на данните - политика	ИЦЖОС са обект на ревизии съгласно условията заложени в Регламент (ЕС) 2016/792 на Европейския парламент и на Съвета, и на Регламент за изпълнение (ЕС) 2023/1470. Публикуваните данни могат да бъдат ревизирани за грешки, нова или актуализирана информация, и методологически подобрения.
Ревизия на данните - практика	ИЦЖОС се публикуват като предварителни данни и обикновено се потвърждават или ревизират през следващото тримесечие.
Статистическа обработка
Източници на данни	За съставянето на ИЦЖОС се използват директни източници на данни в комбинация с административни данни. Цени за ИЦЖОС • O.1.1.1.1. Покупки на нови жилища: От 2022 г. като източници на данни за съставянето на този подиндекс се използват Имотният регистър (ИР), поддържан от Агенцията по вписванията, в комбинация с данни от Информационната система по кадастъра (към Агенцията по геодезия, картография и кадастър). До края на 2021 г. източникът на данни за съставянето на този подиндекс е тримесечно изследване - „Изследване на индексите на цените на жилищата“, което дава информация за пазарните цени на продажбите на жилища през тримесечието и за основните ценоопределящи характеристики. Извадката обхваща предприятия с дейности по недвижими имоти (68.31 -NACE rev.2) и предприятия за жилищно строителство или предприятия с инвестиции в жилищни сгради. • O.1.1.3. Други услуги, свързани с придобиването на жилища: „Индексът на нотариалните такси“ и „Индексът на таксата към Агенцията по вписвания” са базирани на комбинираните данни от ИР и Кадастъра и са изчислени за всяка индивидуална продажба. „Индексът на общинските (местни) данъци“ се базира на общинските данъчни ставки, определяни всяка година от местните власти. „Индексът на таксите към агенциите за недвижими имоти” - от 2022 г. се провежда тримесечно изследване на таксите за недвижими имоти. Обект на изследването са агенции за недвижими имоти (NACE 68.31) със значителен дял на пазара на жилищните имоти. • O.1.2.1. Основен ремонт и поддръжка: Източник на данни е изследването „Основен ремонт и поддръжка”. Създадена е представителна извадка от строителни и някои промишлени предприятия, които извършват специфични услуги по основен ремонт и подобрения на жилища и жилищни сгради. • O.1.2.2. Застраховка, свързана с жилищата: Този подиндекс се изчислява до края на 2021 година. Източникът на данни са застрахователните компании, предлагащи имуществени застраховки в страната. Извадката за 2021 г. включва 10 компании, които представляват 84,5% от застрахователните компании, опериращи на пазара. • O.1.2.3. Други услуги, свързани със собствеността върху жилища: Годишните данъци върху имотите се определят от наредбите за местните данъци и такси за областните градове в 28-те области в страната. Тегла за ИЦЖОС За тегла се използват данните от Национални сметки (НС), допълнени с информация от Имотния регистър в Кадастъра.
Честота на събиране на данни	Тримесечно, с изключение на подиндекса „Други услуги, свързани със собствеността върху жилища”, за който данните се събират ежегодно.
Събиране на данни	Данните се събират от административни източници на данни, чрез въпросници или по Интернет.
Валидиране на данни	Данни от статистическо изследване Първото валидиране се извършва при получаване на данните. Няма автоматично отхвърляне на записи, всеки проблемен запис се разглежда индивидуално и необходимите промени се извършват само въз основа на съответната информация. В информационната система за Основен ремонт и поддръжка е внедрен автоматичен контрол на качеството. Липсващите цени се импутират. Административни данни Проверките включват правила за автоматичен контрол на цените и площта на имота. Извършват се на два етапа: • годишно - дефинират се ценови граници (минимално и максимално ценово равнище) за всяка страта, които се изчисляват от сделките от предходната година; • тримесечно - извършва се автоматичен контрол, включващ определяне на: - екстремни стойности на цените по страти; - екстремни стойности на площ - под 20 кв.м. и над 250 кв.м (за апартаменти) или над 350 кв.м. (за еднофамилна къща). Екстремните стойности се идентифицират и записите се премахват.
Обработка на данни	Общият ИЦЖОС и подиндексите са верижно обвързани индекси изчислявани чрез формула на Ласпер. • O.1.1.1.1. Покупки на нови жилища: Индексите „Покупки на нови жилища” се изчисляват чрез комбинирано прилагане на стратифициран подход с Хедоник регресия. Стратификацията се прави по географски признак (на ниво област) и по вид жилище (апартаменти, къщи). Тримесечното изчисление на този подиндекс включва следните основни стъпки: • Идентифициране на индивидуални сделки с жилищни имоти; • Изчисляване на цена на квадратен метър за всеки жилищен имот; • Изчисление на хедоничните регресионни модели и получаване на ценовото изменение за всяка страта; • Агрегиране на по-високо ниво чрез формулата на Ласпер и изчисляване на общ индекс за нови жилища. В регресионния модел зависимата променлива е логаритъм от цената, регресионните фактори са: населено място, площ на сградата, площ на земята, тип жилище и тип населено място („областен град“, „градове и села“, „курорти“ ). Хедоник моделът се определя в началото на всяка година (t), чрез регресионна функция, който използва данните от предходната година (t-1): регресионните коефициенти се поддържат постоянни за цялата референтна година (t). Моделът се прилага за 28-те области на страната и за 6-те големи града с население над 120 000 жители, за да се гарантира минимален брой наблюдения във всяка страта. Общият индекс се изчислява като среднопретеглена аритметична стойност от индексите по страти, където теглата в година (t) отразяват средната годишна стойност на сделките с жилища, изчислена от предходната година (t-1), като данните предварително са ажустирани, т.е. осъвременени (price up-date) към четвърто тримесечие на предходната година (t-1). • O.1.1.3. Други услуги, свързани с придобиването на жилища: За изчисляване на подиндексите на „Нотариалните такси” и „Общински (местни) данъци” данните се страрифицират. За подиндекса „Нотариални такси” са дефинирани пет страти според размера на материалния интерес като за всяка страта са определени „чиста” фиксирана стойност и пропорционален на материалния интерес данък. За всяка сделка се изчислява дължимата нотариална такса, след което се получава средна нотариална такса за всяка от наблюдаваните страти и се изчисляват базисни индекси на ниво страта. Общият индекс е индекс от типа на Ласпер, получен чрез претегляне на базисните индекси по страти. За съставянето на подиндекса „Общински (местни) данъци“ данните се разделят на 28 страти въз основа на географското местоположение (по области). Базисните индекси се изчисляват за всяка от 28-те области като ставката на общинския данък за всяка област е коригирана с регионалия Индекс на цените на жилищата (ИЦЖ), изчислен за областта, за да се отрази изменението на общите разходи за жилища. След което, най-ниските нива се агрегират към общия индекс за цялата страна, като се използва формулата на Ласпер. Подиндексът на „Такси на агенциите за недвижими имоти“ се изчислява от претеглена средна за страната такса, получена въз основа на резултатите от изследването за таксите на агенциите за недвижими имоти по 28-те области на страната. Осреднената за страната такса се коригира с общия ИЦЖ съгласно ръководството за изчисляване на ИЦЖОС. „Такса на агенцията по вписванията“ е таксата, които купувачът трябва да плати в Агенцията по вписвания, при вписване на сделката. Информация за таксата за всяка сделка има в данните от ИР. За всяка от 28-те области в страната се изчислява средна такса от вписаните сделки. Осреднените такси се коригират с регионалните ИЦЖ съгласно ръководството за изчисляване на ИЦЖОС. • O.1.2.1. Основен ремонт и поддръжка: Изчисляването на този подиндекс преминава през няколко етапа: • Изчисляване на общи цени по видове строителни дейности, като сбор от цената на материалите и разходите за труд; • Изчисляване на базисни индекси на най-ниско ниво за цените на материалите, разходите за труд и за общия индекс, при база третото тримесечие на 2012 г.; • Изчисляване на средногеометрични подиндекси; • Общ индекс, изчислен като сума от претеглени подиндекси. • O.1.2.2. Застраховка, свързана с жилищата: До края на 2021 г. се прилагаше стратификационният подход и застрахователните полици на застрахователните компании бяха разделени на 4 страти според земетръсните зони. За всяка застрахователна компания се изчислява средна цена за четирите земетръсни зони и общ индекс за компанията. Тримесечният общ индекс за всички застрахователните компании е агрегиран, претеглен с нетно платени премии, публикувани от Комисията за финансов надзор през година (t-2). • O.1.2.3. Други услуги, свързани със собствеността върху жилища: Индексът за данъците върху жилищните имоти обхваща различните видове имоти в 28-те областни градове на страната. Данъкът върху имотите се получава чрез фиксирана ставка, прилагана към данъчната оценка на имота, за всяко отделно жилище и се определя всяка година от местния данъчен орган съгласно Закона за местните данъци и такси. Тегла за ИЦЖОС Всяка година теглата се актуализират. Теглата за изчисляване на индексите в година (t) отразяват средната годишна стойност на разходите на домакинствата, изчислена от предходната година (t-1), като данните предварително са ажустирани, т.е. осъвременени (price up-date) към четвърто тримесечие на предходната година (t-1). Всяка година ИЦЖОС се изчисляват при база четвърто тримесечие на предходната година = 100, след което се пребазират към 2015 = 100, като се използва методът на верижното обвързване.
Изглаждане	Не се прилага сезонно и календарно изглаждане. Комбинация от хедоник регресионен модел и детайлна стратификация се прилагат за елиминиране на промяната в качеството върху изменението на цените на закупените от домакинствата жилища, както е описано в "Обработка на данни".
Коментар